買農地蓋屋的條件

轉貼自：http://www.min-in.com/law.htm

買農地蓋屋的條件：

◎ 土地：持有土地面積應0.25公頃以上(756坪)，且需單獨地號。若有共同持分土地，需辦理鑑界分割，擁有獨立地號，才能興建農舍。

◎ 土地使用分區證明：所有土地皆分為都市計畫內與都市計畫外。都市計畫外表示地處偏遠，比較單純；若是都市計畫內，表示該地鄉鎮公所已將該土地劃分為9大類：住宅、商業、工業、行政、文教、風景、保護、農業及特定區，務必先查詢，免得買到公園預定地。

◎ 戶籍：戶籍與土地的取得，均須2年以上，才能興建農舍，所以務必將戶籍遷至土地所在鄉鎮。

◎ 面積：農舍建築面積不得超過其耕地面積1/10，總樓地板面積不得超過495平方公尺，建築物高度不得超過3層樓，並不得超過10.5公尺，最大基層建築面積亦不得超過330平方公尺。（3.3平方公尺＝1坪）

◎ 申請建造：自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。申請建造農舍時，應檢具現耕農身分證明、無自用農舍證明等。
■ 農舍興建不能超過三層樓或十公尺高度。
■ 農舍若座落於都市計畫區內，則有建築總樓地板面積不得超過660平方公尺的規定。
■ 農舍若座落於都市計畫區外，則有建築總樓地板面積不得超過495平方公尺的限制。
■ 購買農地前最重要的是什麼工作呢 ?
■ 到土地所在鄉鎮公所查詢此筆地有無套繪管制.
有重測或重劃的時連以前地段地號都要一併查詢
這是很多人都上當過的事..因為民國89/1/27以前自耕農申請興建農舍時..政府機關為了管制..常常將自耕農名下所有的農地全套繪進去..造成日後有人購買後不能在此筆套繪過的土地上再申請農舍..無論你的地有多大..都不可以申請
所以購買法拍地前須先跑一下鄉鎮公所查詢
購買農地時須於買賣契約內註明"本筆土地賣方須確為未套繪管字,否則本約作廢.買賣解除"..並請代書向鄉鎮公所申請發"本筆土地確無套繪管制證明"...
這是最近很多網友一直發生的事..找我解決我也不太有辦法解..有解也是粉麻煩的...最好先查清楚
■ 農地如何申請免費樹苗呢 ?
附農地權狀影本、山園相片、身份証到當地林務局申請，最低申請單位0.1公頃，5平方公尺一棵，勿一次選滿，林務局有樹種目錄可供選擇。
■ 農地過戶應繳土地增值稅嗎？
■ 自89年1月大幅修正農業發展條例後，陸續相關稅法亦推出修正法令。新修正的稅法針對農地移轉(過戶)即修正為「農地移轉得申請不課徵土地增值稅」，而所謂「不課徵」，是累積至再移轉「應課徵」時(不論已移轉過戶幾手)，一併計徵。

然而農地移轉，究竟何時屬於「應課徵」的情況呢？

1.已變更為非農業使用。

2.未作農業使用。

3.曾有未作農業使用被查獲未於期限內恢復作農用，或雖已恢復而有未作農用。

4.農地的承受人為法人。

5.符合不課徵的條件但權利人與義務人未在期限內申請不課徵。

6.作農業使用的農業用地，申請課徵。

因此，任何一筆農業用地除非於89年1月6日後，曾移轉且經課徵土地增值稅，否則只要89年1月6日以後有發生以上「應課徵」的情形，不管已經過戶幾手，計算土地增值稅的「原地價」一律以89年一月期的公告現值來計徵。
■ 小坪數農業設施申請辦法：
■ 45平方公尺以下的農設只要向鄉鎮公所申請就好了。
■ 宜蘭地區來說「小坪數農具室」的費用清單如下：
(1) 3~6坪的建築師費用要2.9萬左右
(2) 水利會污水排放費要2萬
(3) 申請水利溝搭排..搭排施工費約2萬
(4) 道路填土每立方米約120元...以宜蘭規定的4米*20米*1米深=80立方米..怪手約一天7500元
(5) 鐵皮屋和馬桶..化糞池部分約在11萬
(6) 水電規劃費及接管及外電合計約要4萬左右(含電錶)
(7) 施工圍籬約1.5萬左右 (如果採不拆式..要拆的話跟別人借就好了)
■ 農地移轉新法於96年1月10日通過，若無法取得『農地農用證明』，就要繳交『土地增值稅』，請詳閱可用稅法：

農地移轉新法於96年1月10日通過，1月12日經過總統頒布施行，無農地農用證明也可以移轉產權，但要繳交土地增值稅。

我買地的地主去請教代書試算土地增值稅將近百萬元，因為是根據謄本上面所註明的『前次移轉現值』的年份民國66年，因此他們都是從66年之公告現值為原地價，開始試算至96年之土增稅，但是後來我們自己查土地稅法，發現有一條文適用，可以讓我們不是從66年開始算土增稅，而是以民國89年1月之公告現值為原地價開始計算土增稅，我們所繳的土增稅就只有原來預估的12分之1，我們後來在議價中要求買賣雙方各負擔一半土增稅，地主也答應了，因此也大大降低購地成本。

我們所引用的是第39條之2第4項規定，提供各位參考，(備註：66年時地主因繼承原因獲得該筆土地，這筆交易是在他繼承後首次辦理所有權移轉。)
■ 土地稅法第三十九條之二 ：作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。